Kira uyuşmazlıkları, son yıllarda mahkemelerin en yoğun dosya gruplarından biri haline geldi. Ev sahipleri kiracısını tahliye etmekte zorlanırken; kiracılar da haksız tahliye talepleri ve fahiş kira artışlarıyla karşılaşabiliyor. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı özel olarak korur; bu nedenle tahliye ancak kanunda sayılan sınırlı nedenlerle mümkündür. Bu rehberde hem ev sahipleri hem kiracılar için tahliye yollarını ve kira davalarını ele alıyoruz.
Kiracı Hangi Hallerde Tahliye Edilebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibinin sözleşmeyi dilediği zaman feshetmesi mümkün değildir. Kanunda sayılan başlıca tahliye nedenleri şunlardır:
- Geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesi bulunması,
- Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar çekilmiş olması,
- Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı,
- Taşınmazı yeni satın alan malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi,
- Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı zorunluluğu,
- Kira borcunun ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle fesih ve icra yoluyla tahliye,
- Kira ilişkisinin on yıllık uzama süresini doldurması.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye
Tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. En hızlı tahliye yollarından biridir; ancak geçerliliği sıkı şartlara bağlıdır:
- Taahhüt yazılı olmalıdır,
- Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır,
- Boşaltma tarihi belirli olmalıdır.
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa; ev sahibi 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılan taahhütnamelerin geçerliliği ise tartışmalıdır; bu yönde bir itiraz dosyanın seyrini değiştirebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Ev sahibi; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Bu davada ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekir; devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni değildir.
Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi için öngörülen tarihten başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır. Önemli bir güvence: ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi halde eski kiracı tazminat talep edebilir.
Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik ise; edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı iki yol izlenebilir:
- İcra yoluyla tahliye: Ev sahibi, tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatır. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde borcu ödemezse İcra Hukuk Mahkemesi'nden tahliye kararı istenebilir. Uygulamada en hızlı sonuç veren yoldur.
- İki haklı ihtarla tahliye davası: Bir kira yılı içinde kirasını ödemediği için kendisine iki kez haklı yazılı ihtar gönderilen kiracıya karşı, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
İcra takibi ve haciz süreçleri hakkında ayrıntılı bilgi için icra takibi rehberimizi inceleyebilir, alacak takibi için icra avukatı desteği alabilirsiniz.
Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları
Kira artışları, sözleşmede aksi kararlaştırılmış olsa bile bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz. Kiranın rayiç bedelin çok altında kalması halinde ev sahibi, 5 yılın dolmasıyla kira tespit davası açarak kira bedelinin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesini isteyebilir.
Kira tespit davasından farklı olarak; ekonomik krizler gibi öngörülemeyen olağanüstü durumlarda her iki taraf da sözleşme koşullarının yeniden uyarlanması için kira uyarlama davası açabilir. Taşınmaz uyuşmazlıklarının diğer türleri için tapu ve gayrimenkul rehberimize göz atabilirsiniz.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, kira alacağı ve tazminat talepleri dahil) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir. İlamsız icra yoluyla tahliye takibi ise bu zorunluluğun dışındadır. Arabuluculuk görüşmesinde varılacak anlaşma kesin hüküm niteliği taşıdığından, görüşmeye hazırlıklı ve mümkünse avukatla katılmak önemlidir.
Sık Sorulan Sorular
Kirasını düzenli ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
Evet, kanunda sayılan hallerde mümkündür. Geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesi varsa, ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı doğmuşsa, taşınmaz yeniden inşa veya esaslı onarım gerektiriyorsa ya da kira ilişkisi on yıllık uzama süresini doldurmuşsa, kira bedeli düzenli ödense dahi tahliye davası açılabilir.
Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerlidir?
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için yazılı olması, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte verilmesi ve boşaltma tarihini içermesi gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütnamelerin geçerliliği yargı kararlarıyla tartışmalıdır ve kiracı bu durumu ileri sürebilir.
Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, kira alacağı gibi) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. İlamsız icra yoluyla tahliye takibi bu zorunluluğun istisnasıdır.
Sakarya'da Kira Hukuku Alanında Hukuki Destek
Tahliye davaları; süre hesapları, ihtar şartları ve ispat yükü bakımından hataya yer bırakmayan dosyalardır. Yanlış yol seçimi veya kaçırılan bir aylık dava süresi, süreci bir kira yılı erteleyebilir. Sakarya Avukat Ofisi olarak; ev sahibi ve kiracı müvekkillerimize tahliye, kira tespiti, kira alacağı ve tazminat davalarında dava takibi ve danışmanlık hizmeti sunuyoruz.