Taşınmaz hukuku, Türk özel hukuku içinde en karmaşık ve en çok uyuşmazlığa konu olan alanlardan birini oluşturmaktadır. Sakarya ve Adapazarı'nda kentsel dönüşüm, miras yoluyla intikal eden taşınmazlar ve artan arazi değerleri, tapu ve gayrimenkul uyuşmazlıklarını giderek daha yaygın bir hale getirmektedir. Bu yazıda; tapu iptali ve tescil davalarından ecrimisile, şufa hakkından ortaklığın giderilmesi davasına kadar en sık karşılaşılan gayrimenkul hukuku sorunlarını ele alıyoruz.
Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu iptali ve tescil davası; geçersiz ya da hukuka aykırı yollarla gerçekleştirilen tapu tescillerini ortadan kaldırmak amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava yoluna başvurulabilecek başlıca durumlar şunlardır:
- Sahte vekâletname ile yapılan satışlar: Özellikle yurt dışındaki vatandaşlar adına düzenlenen sahte vekâletnameler aracılığıyla gerçekleştirilen devirler, yaygın bir dolandırıcılık yöntemidir.
- Ehliyetsiz kişilerden yapılan devirler: Medeni ehliyetten yoksun (akıl hastalığı, bunama vb.) kişilerin taraf olduğu işlemler geçersiz kabul edilebilir.
- Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Miras bırakanın, mirasçılarını mağdur etmek amacıyla taşınmazını gerçekte satmadığı hâlde satış veya bağış şeklinde devrettiği durumlarda diğer mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilir.
- Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetliğe dayalı tescil: Uzun süreli ve kesintisiz zilyetlik, tapuda tescil hakkı doğurabilir.
Tapu iptali davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; bu davalar teknik bilgi ve uzman tanık gerektirdiğinden deneyimli bir Sakarya tapu avukatıyla çalışmak büyük önem taşımaktadır.
Ecrimisil: Haksız İşgal Tazminatı
Ecrimisil, bir taşınmazı haksız biçimde ve kötüniyetle işgal eden kişiden taşınmaz malikinin talep edebileceği tazminattır. Gündelik dilde "haksız işgal tazminatı" olarak da bilinir. Ecrimisil davasının açılabilmesi için işgalcinin taşınmazı rıza olmaksızın kullanması ve bu kullanımın malike zarar vermesi ya da en azından mal sahibinin kullanım imkânından mahrum kalması yeterlidir.
Ecrimisil miktarı, taşınmazın emsal kira değeri esas alınarak belirlenir; mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır. Önemli bir ayrıntı olarak, ecrimisil davasında zamanaşımı süresi işgalin başladığı tarihten itibaren beş yıldır; yani geriye dönük en fazla beş yıllık dönem için tazminat talep edilebilir. Sakarya'da miras kalan ya da komşu tarafından işgal edilen taşınmazlar için ecrimisil davaları sıklıkla açılmaktadır.
Şufa (Önalım) Hakkı
Şufa hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın, diğer paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde o payı aynı koşullarla satın alma hakkıdır. Medeni Kanun'un 732. maddesi kapsamındaki bu hak; mirasçılar arasında ya da hissedarlar arasında taşınmaz satışı söz konusu olduğunda gündeme gelir.
Şufa hakkının kullanılabilmesi için bazı koşulların yerine getirilmesi şarttır:
- Satışın gerçek koşullarıyla (noter satış bedeli, satış tarihi vb.) diğer paydaşlara bildirilmesi gerekmektedir.
- Şufa hakkı sahibi, satışı öğrendikten itibaren 3 ay ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açmak zorundadır; aksi hâlde hak düşer.
- Satın alma bedelinin ve masrafların depo edilmesi (mahkeme veznesine yatırılması) zorunludur.
Şufa davalarında en kritik nokta, sürelerin eksiksiz takip edilmesidir. Sakarya'da miras yoluyla edinilen arazi ve konutlarda bu tür uyuşmazlıklar oldukça yaygındır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)
Birden fazla kişinin ortak olduğu bir taşınmazda paydaşlardan biri, paylı mülkiyete son verilmesini talep edebilir. Bu dava, izale-i şuyu olarak da bilinir ve sonucunda taşınmaz ya aynen bölünerek her paydaşa ayrı bir parça verilir ya da satışa çıkarılarak satış bedeli paylar oranında dağıtılır.
Sakarya'da özellikle miras yoluyla intikal etmiş ve birden fazla mirasçıya kalan taşınmazlarda bu dava türüne sıkça başvurulmaktadır. Taşınmazın niteliğine göre mahkeme öncelikle aynen taksime hükmeder; ancak parsel büyüklüğü, imar koşulları veya fiili durum bölünmeye elverişli değilse satış kararı verilir. Satış, mahkeme denetiminde icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırmayla gerçekleştirilir.
İmar Barışı Sonrası Tapu Sorunları
2018 yılında çıkarılan imar barışı (yapı kayıt belgesi) uygulaması, pek çok vatandaş için kaçak yapıların kayıt altına alınmasını sağlamış; ancak ardından çeşitli hukuki sorunlar da doğurmuştur. Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra tapu tescili gerçekleştirilemeyen ya da hazine ve belediyeye ait araziler üzerindeki yapılar için ödeme yükümlülükleri yerine getirilmediğinde belgeler iptal edilebilmektedir.
Öte yandan kentsel dönüşüm kapsamında yıkılacak yapılarda arsa payı uyuşmazlıkları da giderek artmaktadır. Sakarya'daki riskli alan ve riskli yapı tespitleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve dönüşüm sürecindeki hak kayıpları özellikle dikkat gerektiren konulardır.
Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tescil Davası
Satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride satılacağını taahhüt eden, noter huzurunda düzenlenen ön sözleşmedir. Tapu siciline şerh edilmesiyle üçüncü kişilere karşı da geçerli hâle gelir. Satıcı vaadini yerine getirmezse alıcı, tapu tescili için dava açabilir ya da tazminat talep edebilir.
Uygulamada satış vaadi sözleşmesine bağlı uyuşmazlıklar genellikle şu biçimlerde ortaya çıkar: bedelin ödenmesine karşın tapunun devredilmemesi, taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması veya sözleşmenin ifa edilmesinin imkânsız hâle gelmesi. Bu davalarda süre ve delil yönetimi hayati önem taşımaktadır.
Kadastro Uyuşmazlıkları
Sakarya'nın kırsal kesimlerinde ve eski mahallelerinde kadastro tespitlerine itiraz davaları zaman zaman gündeme gelmektedir. Sınır uyuşmazlıkları, orman vasfıyla tescil edilen parseller üzerindeki mülkiyet iddiaları ve yanlış ölçümden kaynaklanan tapu hataları, kadastro mahkemelerinde çözüme kavuşturulmaktadır. Bu davalarda arazi bilgisi, tapu sicil bilgisi ve teknik bilirkişi raporları belirleyici rol oynamaktadır.
Sakarya Tapu Müdürlüğü: Resmi İşlemler
Sakarya Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, tüm tapu tescil, devir, ipotek ve şerh işlemlerinin yapıldığı resmi kurumdur. Randevu sistemi üzerinden başvuru yapılmakta olup bazı rutin işlemler e-devlet veya ALO 181 hattı aracılığıyla da gerçekleştirilebilmektedir. Öte yandan hukuki uyuşmazlık içeren işlemler (mahkeme kararıyla tescil, miras intikali vb.) için muhakkak bir avukat eşliğinde hareket edilmesi önerilmektedir.
Tapu işlemlerinde dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar: gerçek satış bedelinin beyan edilmesi, tapu harçlarının doğru hesaplanması, taşınmaz üzerindeki şerh ve kısıtlamaların önceden sorgulanması ve vekaletname kullanılıyorsa geçerliliğinin teyit edilmesidir.
Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek Alın
Tapu ve gayrimenkul davaları; mülkiyet hakkı, miras hukuku ve idare hukukunu bir arada ilgilendiren karmaşık davalardır. Ofisimiz, tapu ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.; tapu iptali, ecrimisil, şufa ve izale-i şuyu davalarında müvekkillerimizin yanında yer almaktadır.
Sakarya Tapu Avukatımızla Görüşün
Detaylı bilgi ve randevu için iletişim sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.